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未来10年,买房赚钱难了!预计有这3个行业将延续造富“神话”?

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发表于 2019-12-3 17:51:24 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  在过去10年,如果我问你,普通老百姓买什么最赚钱?相信很多人会毫无犹豫同一个结果:买房。
  这回答大体上看没啥毛病,就拿一线大城市北京来说,2008年时,住房均价还不到1.5万,而目前已接近6万的单价,足足涨了3倍。当然,有人一定会说,这仅仅是大城市,小城市呢?再比如江苏如东这样的县级城市,10年前房价也不过2000-3000元,在经历这轮楼市去库存后,现在均价也接近万元大关,论涨幅并不输大城市。
  无论你过去有没有买房,在房子上赚没赚到钱,这都已经成为过去式。但是,我们的收入始终在增长,在保障不是很完善的情况下,我们也不能赚多少花多少,总得把钱附着在某个能抗通胀的载体上。所以,本文就以下两个问题做出分析:一是房子还能不能买?二是如果房子不能买,那干什么行业最有可能赚钱呢?

  要分析以上两个问题,我们先要搞清过去房价为什么老是在涨?主要有3点
  第一、城市化推动
  如果没有城市化,没有人员进入城市,也就没有住房需求,房子涨价也就无从谈起。数据显示,在2000年时,我国常住人口城市化率为36.22%,到2018年末时,这个数据达到59.58%,18年间,城市化率上升了23.36%,城市人口净增加3.27亿。如上海在2000年时,常住人口为1640.77万,截止到2018年,已经达到2423.78万人,人口增加了47.72%。其他城市也是如此,人口增加或多或少而已。过去20年,是我国城市化速度最快的时期,对应的住房需求快速释放。
  第二、经济发展需要
  房地产行业带动关联行业上百个,自2003年被列入经济发展的支柱性产业后,房地产进入了最好的发展时期,当年商品房销售额为7679亿元,到了2018年则达到14.99万亿元,预计2019年将突破16万亿元。我们说一个行业对GDP占比超过5%就属于支柱产业,而房地产及其关联行业对GDP的贡献占比超过20%,房地产当之无愧。此外,随着城市化快速发展,城市建设需要大量建设资金,而土地财政收入无疑是最直接、最有力的支持。所以,面粉推动面包价格升高也是一个水到渠成的过程。世界上其他发达国家莫不如此,在进入发达国家之前的几十年,土地收入均是重要的财政来源,只不过,我们的速度更快一些而已。
  第三、货币供应因素
  其实,这是一个人人皆知的因素。20年前,买一粒普通的糖几分到1毛钱,现在可能要大几毛到一块钱,感觉涨了不少价。实际上,从这些年货币供应量M2数据可以看出,这都属于正常现象。1999年M2还不到12万亿元,到2019年第三季度,M2已超过195万亿元,货币供应量20年净增加了15倍。此外,当年货币供应量与GDP比值也是一个逐步扩大过程,1999年是1.33,到2018年已经超过2了。所以从这两个方面看,老百姓钱对不值钱的感受也就很好理解了。房子跟其他商品一样,只不过是一个大件商品而已,20年前,10万一套的房子,现在150-200万是再正常不过了。

  因此,从上面3个因素分析可知,房产价值在过去一直处于“螺旋式”上涨就不足为奇了。
  不过,随着时间推移,楼市中这3个因素也在发生根本性的变化,未来10年,买房赚钱难了
  一是城市化进入下半场,快速城市化告一段落。预计2019年城市化率将超过60%,考虑到无法统计的农村人为孩子上学等原因已经在城里购房数据,这个实际城市化率比官方数据应该还要高出不少。按照初级发达国家70%城市化率的入门标准,我们实际差距也不大了,而且后面都是一个缓速过程。所以,城市新进人口不会像过去那样爆发式增长。城市人口变动更多来源于城市之间的流动,很多城市不能依靠外来人口的住房需求引导房产增值了。
  二是经济发展规律使然,货币不会延续高增长。这些年,我国经济发展经历了长期的双位数增长,现在体量已经非常庞大,2018年GDP已站上90万亿元大关,居于世界第二位。年经济增速进入6字头,未来还会到5字头,这很正常,基础已经很大,不会延续过去的高增速,按照官方的说法是,经济将进入“L”型,进入质量发展阶段。通过分析发现,货币供应量M2历来与经济增速保持高度的一致,目前已经降至8%附近,接下来,M2还会跟经济增速一样继续下探。简而言之,货币发行速度变缓,那么,商品价格也不会涨那么快了,商品之一的房产也不例外。
  三是长效机制作用,购房投资性需求被抑制。2019年国家已经提出了“不将房地产作为刺激经济的手段”,说明房地产不可能继续壮大,顶多维持一定程度的现状。而且,房地产过度金融化,也不利于金融安全,最终也不利于经济长期发展,过去那种以投资性需求推动市场向前走的路径将成为过去式。2019年以后,房地产行业将迎来拐点,正如开发商孙宏斌所说,我们接下来要进入存量房市场。当下的楼市调控主要是行政上的,适当的时候会退出,但国家已多次强调,将稳步推动楼市长效机制建立,这里面肯定有若隐若现的房地产税一席之地。根据别国经验,房地产税虽然不是为将房价而生,但一定可以抑制和挤出投资、投机性购房。
  因此,从以上“一”和“三”两个关键因素变化看,都是在为未来10年的住房需求做减法,住房市场整体由卖方市场进入买方市场,虽然有些人口净流入、发展潜力足的城市,其房产还会有一个重新估值过程,但在更多城市则可能出现供应过剩,要想在这些地方买房赚钱显然没那么容易了。正如中泰证券宏观首席经济学家梁中华所言,从投资角度看,如果房价不涨或者少涨,相当于每天都在亏钱。

  未来10年,若买房难赚钱,那什么行业将延续造富“神话”呢?
  过去10年房地产这个行业让很多人致富发财,可任何行业都有一个萌芽、成长、成熟和衰退期,房地产行业显然是进入后半段了。不过,国家经济还必须一如既往地向前发展,我们还在向发达国家目标冲刺,需要新的行业走上前台担当大任,当然,自然也会惠及在这个行业里的人,据业内投行人士讲,这3个行业将延续房地产的造富“神话”,下面我们来看看分析有道理没有?
  一是新能源汽车行业。汽车虽然很普及了,但造车一直是国人的痛,汽车跟房子一样,已经成为我们家庭生活中的必需品,市场容量非常之大。传统汽车投入那么多、时间那么久,仍难以脱颖而出,更别说参与国际汽车品牌竞争了,但汽车这块硬骨头必需要啃,关乎产业竞争,也关乎到市场。众大佬把目光投向了新能源汽车,正如恒大许家印所说,“恒大新能源汽车要换道超车”。不仅恒大许老板,马斯克一直在创新特斯拉,董明珠入股珠海银隆,李斌开启蔚来汽车,贾跃亭为翻身还在捣鼓他的新能源车梦。作为国家七大战略新兴产业之一,商业大佬们的嗅觉无疑是最敏锐的,新能源汽车无疑处在风口,中国新能源汽车产销量已连续3年位居世界第一,发展前景一片广阔。
  二是科技行业。从我们的高科技企业参与国际竞争受到的待遇来看,发达国家是多么希望我们的科技发展举步不前,比如国内高科技企业华为受到美国等国家的百般刁难,原因很简单,谁在科技上胜出,谁就能主宰市场,主宰国家的命运。这些年,国家在科技方面不断加大投入,一路追赶。从国家设立的科技奖项受到最高规格礼遇看,我们的科技行业受到前所未有的重视。根据相关数据显示,仅在2018年,我国科研投入资金就近20000亿,占GDP的2.2%,已远超法国、英国等发达国家。所以,接下来,无论是科技从业者,还是入股科技企业的投资者,都将受益匪浅。
  三是教育行业。诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯罗斯曼曾说,教育投资回报率可达30%。这样高的回报率甚至可以把曾经房产投资高峰期的回报率远远甩在身后。根据相关统计数据显示,2018年,中国教育市场复合增长率达到12%,其中课外辅导市场增长率为9.2%,在线教育更是达到16%,仅这一年新上市的教育公司就达9家。从小区楼下、商业楼全面开花的培训机构可以看到,越来越多的人都在抢食这个数万亿的市场。从孩子呱呱坠地的学前教育,到课程辅导教育、职业教育、技术培训教育等等,处处都是蕴含着市场,跟科技行业一样,各类教育市场充满“钱”力。
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