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“租房”不如“卖广告”?优客工场的赚钱方式亮了

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发表于 2019-12-29 01:01:17 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

  作者 | 王玥
  编辑 | 缪凌云
  来源 | 首席科创官
  一半火焰一半海水,“优客工场”能否冲破行业阴霾,成功上岸?
  近日,由知名地产经理人毛大庆创立的国内共享办公“独角兽”优客工场拟赴美上市的消息最终落地——优客工场向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股说明书,拟在纽约证券交易所挂牌上市,证券代码为“UK”,计划在IPO中融资至多1亿美元。
  在国内的联合办公或共享空间行业,优客工场的地位不可忽视:
  一方面是由于优客工场的创办者毛大庆本就是在地产行业有着多年积淀的资深从业者;另一方面,作为联合办公行业在国内的先行者和奠基人,优客工场目前在运营的区域数量、管理面积和覆盖城市数量等多个维度,皆已成为“中国最大”,是具有“风向标”意义的行业龙头。
  此外,选择在此刻这个“特殊节点”上市的优客工场也额外受人关注——
  因为就在前不久,优客工场的国外“范本”、共享办公的行业鼻祖Wework刚经历了一段“上市失败”的晦暗之旅。此后,对共享办公行业商业模式是否成立、对类似“独角兽”持续“烧钱”买规模能否长久的争议在创投圈持续不休。(首席科创官此前曾对此做过详细报道,详情点击《传优客工场提交招股书:“行业鼻祖”WeWork凉凉,“中国学徒”却想提前上岸?》)
  在行业前景晦暗不明、备受争议的当下,优客工场选择在此刻递交招股书仿佛另有深意。行业能否因优客工场的“上岸”而提振部分信心另当别论,不过,借着这家国内行业龙头企业的上市,其财务的面纱也得以被揭开。
  盈亏持平,累计3年均在14亿元上下
  招股书显示,2017年、2018年以及2019年前三季度,优客工场营业收入分别约为1.67亿元、4.49亿元及8.75亿元。
  虽然营收呈现出高速增长的态势,但优客工场的亏损规模也在不断扩大——据招股书,优客工场同期的亏损额也分别达到了3.73亿元、4.45亿元和5.73亿元。
  综上计算,从2017年至今,优客工场的收入累计为14.91亿元,而相应的亏损也达到了13.91亿元。
  至于亏损原因,优客工场在招股书中的解释为门店扩张、门店重整与门店收购等需要大量资金投入。花钱的方式不算令人意外,不过值得注意的是,若按照优客工场目前的亏损速度,其账上的现金并不能维持太久。
  ——招股书显示,截至今年9月底,优客工场账上的现金和现金等价物等为2.08亿元,而今年前9个月经营活动现金净流出则为2.32亿元。
  资金承压,是不是优客工场选择在行业风口浪尖上市的原因之一,首席科创官以此向优客工场求证,但截止发稿并未收到回复。

  除了盈亏状况,由于“二房东”商业模式的刻板印象,关于优客工场的营收方式与来源,是否仅为“租金”或“转租”,且收入究竟占比多少等问题外界一直以来也都欲一探究竟。
  一半租金一半广告,“另类”收入打眼
  首席科创官注意到,优客工场的收入结构让人颇感意外。
  据优客工场招股书披露的情况,除了“二房东”模式所带来的租金收入外,其有接近一半的收入竟然是来自于“广告”。
  以优客工场今年前9个月所取得的8.75亿元营收为例,其中“办公社区会员”业务,也就是外界常说的“二房东”即办公室租赁业务,所得收入约为4.20亿元,占总营收比为48%。
  而另有占总营收比46.1%、约为4.03亿元的收入是来自于一项名为“市场及品牌服务”的业务。
  这一业务主要是向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务,收取市场和品牌服务费,也是优客工场向“轻资产模式”转型的一个尝试。
  更值得注意的是,这部分业务在2018年的营收尚且仅有2460万元,不过一年的时间竟然猛增了超15倍。
  而这部分收入,主要来自于优客工场自去年起开始投资、控股的广告营销公司。
  企查查数据显示,自去年11月到今年6月,优客工场先后投资、控股了珠海省广众烁(占股51%)、新疆新优众营(占股100%)和北京厚璞睿丰(占股51%)等多家主营营销推广业务的公司。
  目前看来,受益于此类业务的快速增长,优客工场由于“租赁”业务所产生的巨额亏损情况得以收窄。而在此次公布的招股书中,优客工场也表示了“这将是优客工场主要的增长动力之一,未来会继续发展这种模式”。
  与其他大部分营收倚重“租赁”的共享办公公司相比,优客工场广告收入占据半壁江山的营收模型略显“另类”。因此也有业内人士发出“地产广告哪家强,联合办公看‘优场’”的调侃。
  董监高变动频繁,45位股东出质股权、5位股东退出
  作为国内共享办公的先行者,优客工场自从创立以来在国内的一级市场就颇受追捧。
  据企查查统计,2015年成立开始,优客工场先后共获得19轮融资,融资总额超过48亿元,投资方不乏红杉资本中国、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工场等国内顶级“明星”投资机构。
  不过,今年以来,优客工场董监高层面的人事变动却十分频繁。此外,在递交招股书前,更有多家股东退出。
  今年7月,优客工场的总裁孙霞离职;11月22日,优客工场多名股东和董事出现变动,其中诺亚财富创始人汪静波退出了董事行列,星牌集团董事长甘连舫、歌斐房地产基金合伙人谭文虹以及潘伟恒成为新董事。
  12月,优客工场的运营主体优客工场(北京)创业投资有限公司的45位股东出质全部股权,质权人为优客工场(北京)信息技术有限公司,后者为一家香港公司的全资子公司。
  业内通常认为,股权质押给海外公司全资子公司是典型的为搭建海外VIE架构做准备的行为。毛大庆也公开回应称此举为“我们在做境外架构,这是正常的境内股东变更” 。
  若从搭建VIE架构考虑,股东出质股权尚可理解。不过,股东在上市前夕退出就显得有些费解。
  同样是在11月22日,包括百福嘉董事长付松林、罗辑思维联合创始人吴声和中景恒基投资等股东从优客工场名单中消失。
  行业困局待解,优客能否“上岸”?
  今年8月14日,优客工场的国外“范本”、堪称共享办公行业“鼻祖”的Wework向美国证券交易委员会提交了IPO招股书,目标筹集10亿美金。但此后的创始人出局、公司估值骤降和软银“接盘”等事件,导致市场对Wework甚至整个行业都不再看好。

  在国内,类似的有氪空间陷入关店、欠佣风波;金地旗下ibase及潘石屹的SOHO 3Q被转卖等案例……众多共享办公企业拿不到融资、停止扩张、裁员甚至闭店的消息此起彼伏。
  看起来,共享办公行业正面临着前所未有的窘境和挑战。而选择此时上市,接受资本市场审视的优客工场无疑是勇敢和艰难的。
  在《传优客工场提交招股书:“行业鼻祖”WeWork凉凉,“中国学徒”却想提前上岸?》一文中,首席科创官除了对比优客工场与Wework这国内外两家行业巨头的现状,也详细介绍过优客工场当下面临的估值被疑虚高等问题。
  随着IPO进程的再一步落实,如今得“广告”业务加持的优客工场会比Wework更能获得资本市场的认可吗?未来,优客工场能否在二级市场收获与其估值相对等的市值?我们将拭目以待,也欢迎在文末留下你的看法。


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